בחירת המיקום הנכון לרכישת משרד היא אחת ההחלטות הפיננסיות המורכבות שחברה או משקיע פרטי נדרשים לבצע. חברות רבות מוצאות את עצמן משלמות דמי שכירות חודשיים גבוהים מבלי לייצר הון עצמי או נכס שנשאר בידיהן לטווח הארוך. הנטייה האוטומטית של שוק העסקים הישראלי פנתה במשך דורות אל עבר גוש דן ותל אביב, אך מחירי השיא הקיצוניים באזורים אלו, לצד צפיפות התחבורה והמחסור בקרקעות זמינות, מאלצים את המגזר העסקי לחשב מסלול מחדש. המעבר של חברות טכנולוגיה, משרדי עורכי דין וגופים פיננסיים לירושלים אינו מקרי. הוא נובע משילוב של תכנון עירוני אגרסיבי, השקעות עתק ממשלתיות והטבות מיסוי ייחודיות שהופכות את רכישת הנכסים בעיר להזדמנות כלכלית נדירה.

מהפכת התחבורה של ירושלים

החסם ההיסטורי הגדול ביותר של ירושלים מול חברות ממרכז הארץ היה הנגישות התחבורתית. העלייה הממושכת בכביש 1 והפקקים בכניסה לעיר הרחיקו מעסיקים שחששו מאיבוד שעות עבודה של עובדים ומנהלים. פיתוח התשתיות המאסיבי הניח תשתית לפתרון מוחלט של בעיה זו, והפך את הבירה לאחד המקומות הנגישים ביותר בישראל.

רובע הכניסה לעיר

פרויקט רובע הכניסה לעיר מוגדר כמרכז התחבורתי המשולב הגדול והמתקדם ביותר בארץ. המתחם, המשתרע על פני מאות דונמים, מרכז במקום אחד את תחנת הרכבת המהירה ע"ש יצחק נבון, תחנת האוטובוסים המרכזית ושלושה קווי רכבת קלה.

הרכבת המהירה מאפשרת הגעה מתחנת סבידור בתל אביב ללב המרכז העסקי של ירושלים בתוך פחות מ-30 דקות. המשמעות עבור חברות הפועלות בעיר היא היכולת לגייס כוח אדם איכותי מכל אזור המרכז, השפלה ומודיעין, ללא צורך ברכישת רכבי חברה או בהתמודדות עם מצוקת חניה. עובד המתגורר בתל אביב יכול להגיע למשרדו בירושלים מהר יותר מאשר עובד הנוסע בתוך פקקי גוש דן אל עבר מתחמי העסקים של הרצליה או פתח תקווה.

רשת הרכבות הקלות

בשונה מערים אחרות הסובלות מעיכובי תשתית ממושכים, רשת הרכבות הקלות של ירושלים כבר פועלת בשטח ומתרחבת בקצב מהיר. המפגש של הקו האדום הפעיל עם הקו הירוק והקו הכחול הנבנים בימים אלו מייצר קישוריות מלאה בין כל חלקי העיר:

• הקו האדום: מחבר בין פסגת זאב בצפון להר הרצל בדרום, דרך מרכז העיר והתחנה המרכזית.
• הקו הירוק: מקשר בין הגבעה הצרפתית וקמפוס הר הצופים לבין גילה, דרך רובע הכניסה לעיר ואזור התעשייה תלפיות.
• הקו הכחול: יחבר בין רמות לשכונת גילה, ויעבור בצירים עסקיים מרכזיים.

המשמעות עבור מי שבוחר לקנות משרד בירושלים היא הבטחת ערך הנכס לטווח הארוך. משרד הממוקם במרחק הליכה מתחנת רכבת קלה נהנה מביקוש קשיח ויציב של שוכרים, ומצמצם את התלות ברכב פרטי עבור העובדים והלקוחות המגיעים לפגישות.

רכישה מול שכירות משרד בירושלים

בעלי חברות רבים ניצבים בפני השאלה האם להמשיך במסלול השכירות המוכר או להסיט תקציבים לצורך רכישת משרד. בשוק הנדל"ן העסקי של ירושלים, למאזן הפיננסי יש נטייה ברורה לטובת הרכישה, במיוחד כאשר בוחנים את עלויות הון מול עלויות השכירות הגואות.

כאשר חברה שוכרת משרד בירושלים, דמי השכירות מוכרים כהוצאה, אך הכסף יוצא מהחברה לצמיתות. ברכישת משרד, לעומת זאת, התשלום החודשי עבור המשכנתא המסחרית מחליף את דמי השכירות ובניית ההון העצמי מתבצעת בתוך החברה. הנכס הופך לחלק מהמאזן החיובי של התאגיד, משפר את דירוג האשראי של החברה מול המערכת הבנקאית ומאפשר לקבל קווי אשראי נוספים לטובת פיתוח העסק.

אחד היתרונות הבלעדיים והכלכליים ביותר ברכישת משרד בירושלים הוא מערך התמריצים הרחב שמדינת ישראל והרשות לפיתוח ירושלים מעניקות למעסיקים. המדינה הגדירה חלקים נרחבים מירושלים כאזור פיתוח א' לצרכים מסוימים, דבר שמייצר חיסכון כספי ישיר במיסים ובאגרות.

הרשות לפיתוח ירושלים מפעילה תוכניות מענקים ייעודיות לחברות שבוחרות להעביר את פעילותן לעיר או להתרחב בתוכה. חברות העומדות בקריטריונים מקבלות מענקים כספיים ישירים הנגזרים ממספר העובדים שהן מגייסות בעיר, לצד השתתפות במימון עלויות העתקת המשרדים ושיפוץ מתחמי העבודה החדשים. תמיכה זו מקטינה באופן מהותי את ההוצאה הראשונית הנדרשת לרכישת משרד והתאמתו לצרכי החברה.

איפה הכי נכון להשקיע?

מפת הנדל"ן העסקי של ירושלים מחולקת למספר מתחמים עיקריים, כאשר לכל רובע יש אופי כלכלי, פרופיל שוכרים ורמת מחירים שונה. התאמת רובע העסקים לאופי החברה היא שלב הכרחי להבטחת כדאיות ההשקעה.

הר חוצבים

הר חוצבים הוא פארק ההייטק המוביל של ירושלים. הוא מאכלס חברות ענק בינלאומיות לצד מאות סטארט-אפים בתחומי התוכנה, החומרה, המכשור הרפואי והסייבר.

היתרון המרכזי של הפארק הוא האקו-סיסטם הקיים בו; חברות נהנות מקרבה אנושית ומקצועית לחברות מובילות אחרות, ומנגישות ישירה לבוגרי הפקולטות למדעי המחשב וההנדסה של האוניברסיטה העברית ומכללת עזריאלי. המשרדים להשקעה או לרכישה בפארק זה מתאפיינים בסטנדרט בנייה קפדני הכולל קומות מסד רחבות, מערכות תקשורת מתקדמות ויציבות גבוהה של תשואות שכירות.

גבעת שאול

מתחם גבעת שאול עובר תהליך התחדשות רחב היקף. מאזור שהתאפיין בעבר בתעשייה קלה ובבניינים נמוכים, הרובע הופך למרכז גורדי שחקים מודרניים המשלבים תעסוקה, מסחר ומשרדים ממשלתיים.

זהו המיקום המועדף על משרדי עורכי דין, רואי חשבון, חברות קבלניות וגופים הנדסיים הדורשים קשר יום-יומי קרוב עם משרדי הממשלה, בתי המשפט והנהלות הבנקים הממוקמים בעיר. רכישת משרד בגבעת שאול מציעה נגישות ישירה לכביש 16 החדש, המקצר את זמן היציאה והכניסה לעיר לכיוון תל אביב לדקות בודדות.

אזור התעשייה והעסקים תלפיות

תלפיות חווה את אחת ממהפכות התכנון המרתקות ביותר בישראל. תוכנית האב החדשה של עיריית ירושלים משנה את פני הרובע לחלוטין: במקום מוסכים ומחסנים ישנים, התוכנית מאפשרת בנייה של מגדלי תעסוקה ומגורים בגובה של עד 30 קומות לאורך צירי הרכבת הקלה.

תלפיות מושכת אליה משרדי קריאייטיב, אדריכלות, חברות מדיה, חברות הזנק עכשוויות ומרכזים רפואיים פרטיים. המחירים למטר רבוע בתלפיות עדיין נמוכים יחסית לרובע הכניסה לעיר או להר חוצבים, דבר המייצר פוטנציאל גבוה מאוד לעליית ערך ההון עבור משקיעים הרוכשים משרדים בשלבי תכנון ובנייה מוקדמים.

קרדיט pexels