עסקת מקרקעין לרכישה או מכירת דירה, בדרך כלל, היא העסקה המשמעותית ביותר בחיי אדם. עו"ד אייל קורסיה מספק מספר טיפים.
עסקת מקרקעין של רכישה או מכירת דירת מגורים הינה, בדרך כלל, העסקה המשמעותית והחשובה ביותר שיעשה אדם במשך כל שנות חייו. מעבר להיבט הכספי, יש להתייחס להיבט המשפטי, למיסוי וגם להיבט הנפשי. השלכות של עסקה זו, כאשר אינה מנוהלת נכון, יכולות להיות קשות מאוד.
במקרים רבים אנשים מעוניינים לחסוך בעלויות של שכ"ט עו"ד בגין ליווי ויעוץ בעסקה ולא שוכרים את שירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין. ישנם מקרים נוספים בהם אנשים מתפתים לקחת עו"ד שייצג אותם, עקב שכ"ט נמוך שהוא גובה ואף עו"ד שאין נושא המקרקעין תחום מומחיותו המרכזי.
ככלל, המטרה העיקרית של עורך דין אשר מייצג בעסקת מקרקעין לקוח, הינה להבטיח את ספי התמורה אשר משולמים בעסקה וכן להשלים תהליך רישום הבעלות. עסקת מקרקעין הינה עסקה מרובת שלבים ומצריכה התנהלות מול גופים ורשויות שונות.
חשוב לציין כי הפעולות משתנות בין עסקה לעסקה, סעיפי ההסכם משתנים וכן הנספחים שיש לצרף להסכם. להלן שלבי עסקת המקרקעין.
ישנם שמונה נושאים לפחות שעו"ד מומחה בתחום יישם. 1. בדיקה ואימות בעלי הזכויות הנכס אל מול נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין או לחילופין אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל או לחילופין מהחברה המשכנת. 2. בדיקת הערות אזהרה המצוינות בנכס, לרבות משכנתאות, התחייבות לצד שלישי, עיקולים ושעבודים. יודגש, כי במקרה בו הנכס רשום בחברה משכנת, יש לבצע בדיקה גם ברשם המשכונות. 3. בדיקה כי קיים היתר בניה לנכס והאם אושרה תב"ע חדשה. 4. בדיקת מצב הנכס ע"י מהנדס או חברת ביטוח. 5. ניהול מו"מ נכון. 6ככל שהקונה מתעתד לקחת משכנתא, עליו לקבל אישור עקרוני מהבנק. 7 טיוטות הסכם המכר עד להגעה לנוסח סופי לחתימה. 8. לאחר חתימת הסכם המכר, דיווח למסמ"ק על העסקה במסגרת הזמן המצוינת בחוק.
נקודות מהותיות שחייבים לתת להם התייחסות בהסכם המכר: 1. אחזקת התשלום הראשון בנאמנות עד לרישום ה"א. 2. לוח תשלומים אשר מתאים ליכולת הכלכלית של הקונה. 3. משכנתא: ככל שהקונה מעוניין ליטול משכנתא ולשלם באמצעותה חלק מהתמורה, חשוב להתאים את לוח התשלומים המצוין בהסכם ולקחת מרווח ביטחון לתשלום אשר משולם באמצעות משכנתא. כמו כן חשוב לציין כי המוכר מחויב לסלק את המשכנתא הרשומה על הנכס לפני התשלום שהקונה משלם באמצעות המשכנתא וכן למחוק את ה"א הרשומה לטובת הבנק ממנו נטל המוכר את המשכנתא. 4. יש לציין מי נושא בתשלומי המיסים, היטלים וכיוצ"ב. 5. חשוב לציין פיצוי כספי מוסכם בגין הפרה יסודית של הוראות ספציפיות בהסכם. כמו כן, חשוב לציין מתי צד להסכם יהא זכאי לביטול ההסכם במקרה של הפרה ואי תיקונה תוך הזמן שצוין. כמובן, שישנם נספחים להסכם המכר והם מהווים חלק בלתי נפרד ואשר מחייבים עין מקצועית ובוחנת.
הכותב, אייל קורסיה ושות'-עורכי דין, טלפון: 050-6351208
אתר: https://www.adv-dk.co.il/
