סיפור סינדרלה- זיהוי פוטנציאל בנכס

9 0

ההאטה בשוק מכירת דירות ובתים מיד שניה, מייצרת הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד. נכסים ישנים ומוזנחים שנתפסים כמאתגרים יכולים בדיעבד להתגלות כעסקת חייכם. 

שוק הנדל"ן בישראל מציע נכסי יד שניה ישנים ומוזנחים, הממוקמים בלב אזורי הביקוש, שתכנונם הלקוי ומצבם המבני הרעוע גורמים לרבים להימנע מלהתקרב אליהם. בפועל, אותם דירות ובתים מוזנחים יכולים להתגלות כמציאה של ממש- עלותם הנמוכה ביחס למחיר השוק, בתוספת עלותם שיפוצם, הופכת אותם לכדאיים שכן שטחם בד"כ גדול יותר ביחס לפרויקטים חדשים וגולת הכותרת היא שהם נמצאים במרכז העניינים עם גישה נוחה למרכזי הבילוי, החינוך והתעסוקה.

לדברי האדריכלית שירה מוסקל, ממשרד "הלל אדריכלות" "רבים מתקשים לזהות את הפוטנציאל הגלום באותם נכסים ולא בכדי- הקירות הסדוקים, הדלתות שנעקרו מהמקום והתכנון הלקוי שגורם לחלל להיראות חשוך ומסוגר, הם רק חלק קטן מהסיבות בגינן אנשים נמנעים לקנות אותם. יעוץ לפני רכישה יכול להשפיע דרמטית על ההחלטה המשמעותית של רכישת נכס לא רק ברמה הכלכלית אלא ברמת איכות החיים של המשפחה לאורך זמן."

חשוב לציין שלא כל נכס הוא בר שינוי. בחלקם מיקומי הממ"ד או המקלט בעייתי, מדרגות במיקום שגוי שלא ניתנות להזזה, ותקרות בטון נמוכות שלא ניתן להגביה. עם זאת, שילוב גורם מקצועי המתמחה באיתור נקודות החוזקה של המבנה יכול לסייע דרמטית למציאת נכס העונה על הצרכים המדויקים של הרוכשים.

הלל אדריכלות, צלם עודד סמדר (6)

צלם עודד סמדר

לשם כך נדרשת שליטה בעסקאות שנחתמו באזור וכמובן ידע רב בתכנון ובעלויות השיפוץ. לדברי מעצבת הפנים הדס רוט, מ"הלל אדריכלות": "במרבית המקרים לא מדובר בשינויים מינוריים של שבירת קירות ופתיחת חלונות  (שינויים שרבים מצליחים לדמיין בעצמם) אלא בכאלה בהם הפתרון סבוך ומורכב כמו שינויי מיקום של גרמי מדרגות ופתחי כניסה, שינוי במיקומי העמודים והזזת מיקומי חללים (כגון מטבח, סלון או חדרי שינה) על מנת ליצור תכנון מרווח, מואר ועדכני יותר".

המילה שיפוץ היא מילה מאוד גדולה. שיפוץ לצורך השבחה ולא לצורכי מגורים, אפשר גם לסגור בהשקעה של 250,000 ₪ לדירה של 100 מ"ר. ראשית, מסבירה רוט, כאשר ההשקעה היא לצורך ההשבחה בלבד, יש צורך לתכנן נכון, לרוב אלו דירות ישנות שאין בהן אופן ספייס כשנכנסים לדירה, חלל מרכזי מאוד גדול, המטבח הוא סגור, דירות ללא מרפסות, חלוקת החדרים לא נכונה, תכנון לא נכון. הרעיון הוא לקחת דירה ישנה ולתכנן אותה מחדש, תכנון עדכני וטוב, שיכול לכלול תוספת חדר, מרפסת וכך עם תכנון נכון אפשר להשביח את הנכס שמסתכם בעלויות קבלן ועלויות הבחירות של החומרים, כמו ריצופים, תאורה וכו, כאשר אין צורך בריהוט או אקססוריס מאוד מיוחדים, מזגנים עם טכנולוגיה מתקדמת, חשמל חכם, חימום תת רצפתי, או מטבח מפואר – אין אקסטרות – יש תכנון נכון לצורך השבחה בלבד. השבחה בסופו של דבר היא תכנון מחדש ונכון של הדירה.  לדוגמא מסבירה רוט, בחנתי דירה תל אביבית עם חדר מאוד גדול שבקלות בתכנון החדש הוא יהפוך לשני חדרים, או חלל ציבורי מאוד גדול שאפשר להקצות חלק ממנו לטובת מרפסת, או פתיחת מטבח לאופן ספייס לצורך הגדלת השטח הציבורי.

עוד מסבירה רוט "נכס חדש שרכשתי עם 4 חדרים והפכתי ל 5 חדרים, תוך כדי שיפוץ אני מעלה את הסטטוס שלו. בדירות ישנות החדרים היו גדולים יותר. מה גם שאותן דירות נראות מוזנחות, החלוקה לא נכונה, והפוטנציאל הוא עצום".

הלל אדריכלות, צלם עודד סמדר

צלם עודד סמדר

לאלה העומדים בפני תהליך זהה, מספר טיפים שעשויים לסייע במציאת הנכס האידיאלי:

1.מיקום זהו שם המשחק! לעולם אל תתפשרו על מיקום מנצח. מבחן השנים מוכיח שהביקוש באזורים מרכזיים רק הולך וגדל. נצלו את האופציה ובחרו בנכס שבעזרת פתרונות אדריכליים ניתן לשנות את תכנונו המיושן והכושל ולהתאימו למאה ה-21.

  1. החיפוש אחר נכס מתברר מהר מאוד כמשימה קשה ומפרכת הדורשת מעקב אחר המתרחש בשוק, פיענוח של עסקאות ובעיקר הרבה מאוד זמן. ככל שתלמדו יותר את הנכסים בשוק המקומי, כך הסיכוי ש'תיפלו' על מציאה הולך וגדל. חשוב לחוש את השוק ולהיות ערים למתרחש. באופן טבעי כשההיצע גדול זו הזדמנות לנקוב בהצעה נמוכה יחסית, במיוחד כשמדובר בנכס בעייתי שעומד למכירה כבר זמן רב.

3.לאלה המתלבטים בין מספר נכסים, מומלץ לפנות לאיש מקצוע בתחום. לדוגמה- אדריכל שאתם מעריכים את יכולותיו ויוכל  להציג בפניכם תמונה בהירה יותר של הפוטנציאל הגלום בנכס, הערכת עלויות היקף השיפוץ, כדאיות ביחד למצב התשתיות והמבנה וכיוב'.

  1. במידה והחלטתם לרכוש נכס בעייתי, חשוב לבחון ולסכום את העלויות הכרוכות ביישום השינויים. מומלץ להימנע מלסמוך על נתונים חלקיים ובלתי מאוששים ולקבל חוות דעת ואסמכתאות מגורם מומחה כדי לא להיכנס בשלב מתקדם, לאחר רכישת הנכס, בתעצומות כלכליות ומפחי נפש

5.זיכרו: היתרון הגדול ברכישת נכס בעייתי וישן טמון בכך שעלותו מאפשרת עריכה של שיפוץ מאסיבי מבלי להתפשר על מיקום ומטראז'. התוצאה היא בית או דירה חדשים ומעוצבים המותאמים באופן מושלם בכלל ההיבטים.

  1. ככלל, מומלץ לחפש נכסים שחזיותיהם פשוטות ולא מגושמות (גגות מוזרים, אלמנטים אדריכליים חריגים ובליטות למיניהן) שכן הם אלמנטים שקשה ולא משתלם לשנות ולשפר.

 

צילום: דניאל לילה

Related Post

טובת הילדים? הסכמות ביניכם!

Posted by - 19 בפברואר 2019 0
בהליכי גירושין, כמו גם במלחמות, אין באמת מנצחים ולרוב את מחיר ההתעקשות ישלמו הילדים. אם כל אחד יוותר קצת על…

עמדות טעינה באיקאה נתניה

Posted by - 6 בספטמבר 2022 0
ספקית שירותי הטעינה EV-Edge המפעילה למעלה מ- 4,000 נקודות טעינה בישראל, התקינה לאחרונה 5 נקודות טעינה חדשות בחנות איקאה בנתניה הכוללות נקודת…

Leave a comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

כלי נגישות