מס שבח הוא למעשה תשלום מס הנובע מהרווח שנעשה בעקבות מכירת מקרקעין בישראל. מס זה הוא למעשה פיתוח ישראלי ייחודי, שתפקידו ליצור הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממכירת נכסי מקרקעין, לרווח הון הנובע ממכירה של נכסים אחרים. מס שבח על דירה בוחן למעשה את הרווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, אל מול המחיר המקורי של הנכס, כאשר הוא לוקח בחשבון את ההשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה.
כיצד נקבע מס שבח?
קביעת סכום המס לתשלום כולל מספר פרמטרים המושפעים ממועד הרכישה, ניכויים מסוימים, שיעורי מס היסטוריים, חישוב מס ליניארי, וחישוב ליניארי חדש על פי תיקון 76 לחוק. חישוב מס שבח על דירה מצריך מיומנות וידע, ולשם כך ישנו מחשבון מדויק באתר של רשות המיסים, אשר יאפשר לרוכשים לחשב את שיעור המס על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה, ומאפשר להעריך באופן כללי את המס המשוער.
לרשות המוכר עומדים 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, השווי, התוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ולהגיש בהתאם בקשה לקבלת פטור או הנחה. עליו לשלם את הסכום הנקבע בתחום 60 יום ממועד המכירה.
בשנת 2014 יושם שינוי בחוק הקובע כי המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה. כלומר, במכירת דירת מגורים הרווח מיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.1.2014, ועליו יחול חישוב המס.
מי זכאי לפטור ממס שבח על דירה?
כאמור, עד שנת 2014 היה פטור כמעט גורף בתשלום מס שבח על דירה, וכיום כמעט כל מכירה מחוייבת במס. למרות זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם זכאי המוכר לפטור מתשלום מס שבח או פטור חלקי מתשלום המס. הנה כמה מקרים מרכזיים:
- פטור בגין דירת מגורים מזכה יחידה: דירת מגורים מזכה הינה דירה שבנייתה נסתיימה, היא נמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ונעלה, והיא בבעלות יחיד. על הדירה לשמש בפועל למגורים או להיות מיועדת לכך. זה הוא למעשה התנאי המקדים להגשת בקשה לפטור ממס שבח. מוכר שעומד בתנאי המקדים יוכל לבחון איזה מסלול יוכל להקנות לו פטור או הנחה.
- על המוכר להיות בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות, ומכירה זו צריכה להיות מכירה יחידה של דירת מגורים בפטור ממס, בתקופה זו. כלומר, מוכר שעשה שימוש בפטור ממס שבח במהלך 18 החודשים האחרונים לטובת מכירה של דירה אחרת, לא יהיה זכאי לפטור בשנית.
- פטור נוסף חל על מכירת דירת מגורים שהתקבלה בידי המוכר בירושה. גם כאן ישנם תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם על מנת להנות מזכאות לפטור. התנאי הראשון קובע כי המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש. על פי התנאי השני המוריש לפני פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
כאמור, ישנם עוד כמה פרמטרים שיכולים להקנות פטור מס שבח על דירה או אפילו הנחה בסכום. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה על מנת להגיש את הבקשה כראוי.
בהצלחה!
