תכנית הדיור הממשלתית שהושקה בתחילת השבוע ומכילה בתוכה, בין השאר, עליה של מס הרכישה על דירה שנייה מ-5% ל-8%. המהלך צפוי להתממש בתוך כעשרה ימים. שר האוצר ליברמן הסביר כי היו התחבטויות רבות סביב הנושא אך הוחלט לבסוף להעלות אותו כדי למתן את רכישת הדירות.
אדריכל אייל אפל טוען כי ההחלטה פופוליסטית ומפספסת את המטרה לשמה הועמדה "מהנסיון שלנו חלק ניכר מהמשקיעים מעורבים בפרוייקטים של קבוצות רכישה או קונים כחלק מקבוצות רכישה. בפרוייקטים כאלו מס רכישה הוא רק על רכיב הקרקע שמהווה 30-40% מערך הדירה כך שעלייה של 2-3% לא תשפיע ולא תמנע ממשקיעים להמשיך עם העיסקה" .
מכיוון שהמדינה לא משקיעה בבנייה לדיור ציבורי ו/או להשכרה לטווח ארוך, השוק הפרטי בסופו של דבר הוא זה ש״מייצר״ את הדירות האלה , לכן הפתרון לא באמת יפתור את הבעיה. בסופו של דבר כדי להוריד את מחירי הדיור המדינה צריכה לעודד בנייה ולא לשים חסמים .
לדברי אפל "יכול להיות שחלק מהמשקיעים ינטשו את הרעיון של השקעה בדירה , אבל עדיין בישראל השקעה בנדל"ן לאורך השנים הוכיחה את עצמה כהשקעה הכי בטוחה , מחירי הנדלן רק עולים ולא נראה שיש שינוי מגמה באופק. האדם הפשוט יספוג את המס. בגדול העלייה היא קטנה מדי בשביל לעשות שינוי מהותי בשוק. אם מסתכלים מבחינה מספרית, מדובר בדר"כ ברכישת דירות זולות ולא דירות יוקרה".
בהתייחסו לשוק השכירות, מסביר אפל "בסופו של דבר שוק השכירות מוחזק עי המשקיעים הפרטיים , סביר שגם כאן המחירים ימשיכו לעלות. אמנם לא בצורה דרסטית כי העלייה היא יחסית קטנה. תמיד אחרי עליה כזו יש גם עליה במחירי השכירות אבל ההשפעה היא יחסית קטנה כי האחוז זניח. גם ככה שוק השכירות מאוד גבוה".
עוד מסביר אפל "הפיתרון היחידי לעודד והלגדיל את היצע הדירות בשוק, הוא לא ע"י הטלת מיסים וחסמים, אלא לשחרר חסמים, מתן הטבות, לאפשר לשוק להגדיל את ההיצע, שזו הבעיה החמורה איתה השוק מתמודד. הרי כל פעם שמטילים עוד מיסים וחסמים זה גורם לכך שיבנו פחות, ויהיה פחות היצע והמחירים יעלו. צריך לבנות יותר בתים, הממשלה צריכה ליזום בניה של דיור להשכרה בכמויות מאסיביות. בניה לזוגות צעירים, לשחרר את הפקק שנוצר. בנוסף, צריך לתת הטבות במיסים לדירה יחידה וראשונה. גם במכירת דירה יש מס מאוד גבוה ואת כל החסמים האלו צריך להוריד. במיוחד עבור אלו שהם לא משקיעים. אם אתה משקיע אז תשלם, אבל בשביל לשפר דיור אין צורך לשלם מיסים".
אפיקי השקעה החו״ל הם אומנם מפתים אבל כרוכים בהרבה סיכונים , לכן לא סביר שהמשקיעים הקטנים ״ירוצו״ להשקעות נדלן בחו״ל. ככל שהמיסוי בארץ יעלה אנשים יחפשו אפיקי השקעה אלטרנטביים. כרגע, בכל העולם יש חוסר בהירות בנושא נדל"ן בגלל הקורונה ובינתיים מדובר בשוק מסוכן למשקיע הקטן. לקנות דירה בברלין ובארה"ב זה עדיין נחשב הרפתקני מדי לעומת דירה בפרירפיה שהיא נגישה, וכל בעיה ניתנת לטיפול מיידי. לעומת דירה בחו"ל, שלא מכירים את השוק", מסכם אפל.
דפנה אורבך מ"אורבך הלוי אדריכלים" מסבירה "חשוב להילחם בכל החזיתות ובכך להרגיע את השוק באפיק השקעה בדירות. הליבה של הפתרון צריכה להגיע מכל החזיתות. הממשלה צריכה להיות תקיפה והחלטית עם תכנית מקיפה שתגרום למחירים לרדת. זירוז תהליכי תכנון, אישור מגורים במקומות שאינם מאושרים, יצירת צפיפות, קידום התחבורה הציבורית, להפוך לרלוונטית את האפשרות לגור בפריפריה ולעבוד בפריים לוקיישן. הפתרון אצל כולם ביחד – שר התחבורה, שר התשתיות, שר השיכון וכו. בשלב הנוכחי, למרות עלייה במיסוי דירה שנייה, הביקושים ימשיכו להיות קשיחים, הם לא ירדו משמעותית, רק תכנית משולבת ומקיפה תסייע ותגרום למחירים להיות שפויים בטווח הרחוק ולהרגיע את טירוף רכישת הדירות".
תמונה ראשית: אדריכל אייל אפל צלמת שירעד ניסים
