שאלתם את עצמכם פעם איך כולנו מצליחים לחיות בבתים משותפים ולנהל יחסים תקינים עם שאר בעלי הנכסים? ובכן, בשביל זה קיים תקנון הבית המשותף 'המצוי' אליו כפופים בעלי הדירות, אלא אם נוצר 'תקנון מוסכם'. במאמר זה, נבין מהם ההבדלים בין סוגי התקנונים, ולמה בכלל צריך תקנון לבית משותף?
שני סוגים של תקנון הבית המשותף
תקנון הבית המשותף נרשם ביחד עם רישום הבית המשותף בטאבו, ואליו כפופים כל בעלי הדירות והנכסים בבניין. המטרה היא ליצור מסמך אליו ניתן לפנות במצב שבו צצות מחלוקות משפטיות בין בעלי הנכסים, ולשמור על התנהלות תקינה ושלווה בבניין. כך, לפני שרוכשים נכס בבית משותף, כדאי מאוד לוודא מהו התקנון במבנה, האם ישנם סעיפים מיוחדים שכדאי להכיר, ועוד.
כעת, נבין את ההבדל בין סוגי התקנונים:
- תקנון מצוי – או בשמו המלא, 'תקנון מצוי של בעלי דירות בבית משותף'. התקנון המצוי מכיל בתוכו הוראות שכלולות בתוספת לחוק המקרקעין, והוא חל במצב שבו לא נקבע תקנון נוסף ובו הוראות מיוחדות. התקנון המצוי כולל סעיפים בנושאים כגון אחזקת רכוש משותף, קיום אסיפות דיירים, מהו שיעור ההשתתפות של כל דייר בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, ניהול חשבון הבנק של ועד הבית ועוד.
- תקנון מוסכם – ישנם בעלי תתי-חלקות בבתים משותפים, ואלו יכולים לגבש תקנון ואף לשנות הוראות מסוימות. הם יוכלו לעשות זאת בדירות בבניין ששני שלישים לפחות מהרכוש המשותף, צמוד לדירות שלהם. ניסוח התקנון המוסכם או שינויים בו, יהיו תקפים בתנאי שאינם פוגעים בזכויות בעלי הדירות, לא קובעים תשלומים ו\או חובות לא ההסכמה ו\או הוראה ברחוק, לא קובעים הצמדה של רכוש משותף לדירה מסוימת ללא הסכמת כל בעלי הדירות. למה הכוונה? למשל, לא יהיה תוקף לסעיף שמאשר לבעל דירה להקים ולבנות על גג הבניין, במצב שבו אין הסכמה גורפת בין כל בעלי הדירות.
במצב שבו בתקנון המוסכם אין התייחסות לנושאים (או חלק מהם) שבתקנון המצוי, הרי שהוראות התקנון המצוי שנקבע, יחולו בנושאים אלו.
מה קורה כאשר נוצר סכסוך בגין התקנון?
לעתים, קורה שמתעורר סכסוך בנוגע אל תקנון הבית המשותף מסיבות כאלו ואחרות. במצב זה, יש לפנות לגורם האחראי על הכרעת העניין, שהוא המפקח על רישום המקרקעין או לבתי משפט. סמכויות שני הגורמים הינה זהה, ובישראל ישנם לא פחות מתשעה גופים המפקחים על הבתים המשותפים.
אופציה אחרת היא לפנות להליכי גישור ובוררות, שיוכלו לפשר בין הצדדים ולהשיב את מערכת היחסים בין השכנים לשגרה תקינה גם לאחר מחלוקות קשות. הליכי הבוררות והגישור יוכלו לעתים קרובות לחסוך לא מעט זמן וכסף, אך בכל זאת כדאי להיות פתוחים גם לאופציה הראשונה. הרבה פחות נעימה, אך כשמדובר על סכסוכים סביב תקנון הבית המשותף אין להתפשר על שלום הבית. למידע נוסף היכנסו אל פורטל בתים
