שנה למלחמה הארוכה בתולדות המדינה ונראה שתחום הנדל"ן (דירות חדשות שנמכרות) מעולם לא היה במצב טוב יותר (אולי רק אחרי תקופת הקורונה ). הישראלים נוהרים ורוכשים דירות (בעיקר דירות חדשות מקבלנים) ונראה, לכאורה, שהמצב אצל הקבלנים הוא גן עדן .. אבל האם כך הדבר גם מתחת לפני השטח? למה זה קורה? מה אפשר ללמוד מהעבר? מה אפשר ללמוד מהעולם? והשאלה הכי חשובה שצריכה להישאל כיצד זה ייגמר (הנדל"ן לא המלחמה).
לדברי ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר ל"השבוע בנתניה": "אנו למדים מהנתונים שהישראלים מצביעים ברגליים, קונים הרבה יותר דירות משנה קודמת, בעיקר דירות חדשות לאור מבצעי הקבלנים ותנאי המימון האטרקטיביים, כלומר שלם היום 20-5 אחוז בחוזה והיתר לקראת האכלוס (ואם הקבלן זקוק למזומנים לבנייה אז קח במהלך תקופת הבנייה הלוואת גישור בריבית והצמדה שהקבלן ישלם ) אז למה זה קורה?
1 יציבות לטווח ארוך – דווקא בתקופה סוערת שוק הנדל"ן בישראל מצטייר כבטוח וסולידי. במרבית שנות קיום המדינה למעט בשנים 85-65 שבהן המחירים ירדו ריאלית בכ שישה אחוזים ובשנים 2005-1995 שבהן המחירים לא עלו ולא ירדו, ריאלית הנדל"ן לא הפסיק לעלות. היו שנים שבהן השוק עלה בקצב של 3-1 אחוז בשנה והיו שנים שבהן השוק השתולל ועלה בקצב של 20-5 אחוז בשנה ( שנת 2022 הייתה השיא ). כלומר הנדל"ן מצטייר כאפיק השקעה נכון בטוח וסולידי מבחינה כלכלית טהורה לעומת אפיקי השקעה אחרים כדוגמת מטבעות, בורסה, מניות, אג"חים, והשקעות אחרות שנתפסות כמסוכנות יותר בתקופה סוערת .
2 הזיכרון היהודי – מאז ומעולם ( אולי בגלל תקופת הגלות הארוכה שבה היינו ) היהודי מחפש בית וארבעה קירות . הרתיעה מנדודים מביא את הישראלים לחשוש מפחדי העבר ולרצות ביטחון וביטחון זה בית . מקום מוגן ( אף על פי שתפיסה זו קרסה בקרב רבים מאיתנו ב-7 לאוקטובר ) בית זה מקום בטוח ולכן עדיף לרכוש בית כאשר הפחדים עולים וגדלים. כשיש חזרה וחרדה למצב קיומי, בית זה הביטחון עבור רבים מאיתנו .
3 היציבות הכלכלית – החשש ממיתון, מהעלאת מיסים, הפחד ליציבות המערכת הבנקאית לאור התארכות המלחמה שהיא אין סופית גורמת לישראלים רבים את המחשבה ואת הרצון להשקיע בבטונים כדבר הבטוח ביותר עבורם. זה קורה בתקופה שמצד אחד כולנו מבינים שיוטלו מיסים בעתיד, שסוף המלחמה הארוכה בתולדות ישראל לא נראה באופק, ובקרב רבים יש חשש אמיתי ממיתון ולכן חלק נוסף בציבור חושש מהיום שאחרי, מהירידה ברמת החיים, מהחשש ליציבותה של המערכת הבנקאית ( מעטים ) ולכן הישראלים מעבירים את הכסף למקום היחידי שלא יהיה אפשר לקחת אותו מאיתנו לקירות ובטונים .שם זה בטוח ושם זה יציב.
4 מבצעי הקבלנים – מעולם לא היו מבצעים כה אגרסיביים בשוק הנדל"ן הישראלי בהקשר של תנאי תשלום כאלו . שלם 20/15/10/7/5 אחוזים בחוזה וכל היתר לקראת האכלוס. בעבר היו מבצעים נקודתיים, אצל יזמים מסוימים של שלם 85/15 או 80/20 וכל היתר לקראת האכלוס אבל רק לתקופה מוגבלת ( הפריסייל ) ורק עבור כמות מוגבלת של דירות ( הבנק המלווה לא אישר יותר ). אך כיום כל הקבלנים ללא יוצא מן הכלל מתחרים על כמה קונה ישלם פחות בחוזה ללא הצמדה ( או הצמדה מוגבלת אצל חלק מהיזמים ), כאשר את היתרה הלקוח ישלם לקראת האכלוס ( 5-3 שנים קדימה ).
השפעת המצב הפוליטי על הציבור
חשוב להבין כי גם ליציבות הפוליטית יש משקל משמעותי בהחלטה של קוני דירות והמשקיעים בעיקר לרכוש דירה. ככל שהמדינה לא יציבה פוליטית יותר כך גדל הביקוש לרכישות נדל"ן גם מצד משקיעים זרים . למלחמה הארוכה, לחוסר היציבות הפוליטי, לקרע בעם ולהורדת האשראי ישנה משמעות כבדה בהחלטה של ישראלים לרכוש דירות בישראל ( וגם יהודי התפוצות שסובלים מגל אנטישמיות גואה ) ולכן מצד אחד אנו רואים גידול במכירת דירות בישראל ומצד שני יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות בחו"ל וכן יותר ויותר משפחות ( שאני בטוח שכמעט לכל קורא מאמר זה פתאום עולות לו בזיכרון ) שקיבלו החלטה לרדת מהארץ בתקווה לירידה זמנית (מדובר בעלייה של למעלה מארבעים אחוזים בכמות היורדים לעומת שנה קודמת שגם היא הייתה גבוהה באופן יחסי לשנים קודמות ) ולא לגור בשנה /שנים הקרובות בישראל. וזאת לאור הדברים שציינתי שקשורים בעיקר למצב הפוליטי, החברתי והבטחוני כאחד.
העלאת הריבית בישראל
מבחינת הריבית שעלתה חשוב להבין כי מרבית הקונים אינם מתמודדים כרגע עם העלייה בריבית כאשר תנאי התשלום של הקבלנים הם כל כך אטרקטיביים והתשלום הבא של הישראלים ( למעט ההון העצמי הנמוך כאמור בחוזה ) יהיה רק כשלושה חודשים לפני האכלוס ולכן רק אז יצטרכו לקחת את המשכנתא ומי יודע מה תהיה הריבית בעוד 5-3 שנים ( אולי נמוכה יותר? ).
מלחמת חרבות ברזל
המלחמה בדרום ובצפון גרמה ללחץ נוסף על אזורי המרכז השרון והשפלה שגם ככה "סבלו " מביקושים גבוהים. יותר ויותר משפחות בוחרות כרגע לעבור לאזורים אלו, חלקן בלית ברירה כי פונו, וחלקן מבחירה כיוון שבני המשפחה אינם מעוניינים רוצים לחזור לישובים שמופגזים / נפגעו ב-7.10 ולאחריו אזורים מסוימים בצפון ממש נטושים וקיבוצים שלמים בצפון ובדרום עברו כקהילה לאזור חדש. אנו יודעים שבכלכלה קושי של אחד הוא הזדמנות עסקית של אחר ולכן כאשר אין עסקאות באזורים אלו בגלל המלחמה, אז נכנסים משקיעי הנדל"ן הממולחים וכך מתבצעות העסקאות הטובות כי הרווח בנדל"ן הוא בקנייה ולא במכירה. אם קנית בזול תמיד תעשה עסקה טובה מאשר אם קנית נכס במחיר שוק ואתה בונה על רווח עתידי .