למה כן תמ"א

מימוש פרויקט תמ”א 38 רחוק מלהתקיים ועדיין יש סיבות רבות בגינן שווה לצאת להרפתקה. על אף העובדה שמדובר בהליך בירוקרטי ארוך, רבים מאלה שחוו את התהליך מספרים על שיפור איכות החיים, עליה דרמטית בערך הדירות ועליה ברמת הביטחון בשרידות המבנה בתרחישי קיצון.

תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה), אושרה על ידי ממשלת ישראל כבר בשנת 2005. הרציונל שעומד מאחוריה אמור לתת מענה לבתים המשותפים, שנבנו במרכזי הערים בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. מהותו, מתן פיתרון לאספקטים של בטיחות, נראות, שיפור ניכר של המתאר העירוני ובמקביל, רווח כלכלי ליזמים ולטווח הארוך גם לבעלי הדירות.

כ- 13 שנים לאחר שיצאה התכנית לפועל במקרים רבים היא עדיין מתקשה להתרומם. קשיים ביורוקרטיים רבים ואי התכנות כלכלית בפרויקטים נובעים עקב קשיים ביישום התכנית. ניכר כי התמריץ הכלכלי אינו מספק, הליכי הרישום ארוכים ומסורבלים והקושי במתן בטחונות לבנק כתנאי למימון כל פרוייקט הם הגורמים שחורצים את דינם בפרוייקטים רבים.  אל מול כל הקשיים, ההיבטים הפרוצדורלים ואי הנוחות המתמשכת, רבים רואים בתכנית זאת מנוף להעלאת ערכן של הדירות. לא בכדי, יותר ויותר דיירים מושכים כיום לכיוון, ואלה שסיימו את התהליך בהצלחה מדגישים כי היתרונות עולים על החסרונות.

כיום, תכנית תמ"א 38 מאפשרת 2 מתווים עיקריים. תמ"א 38/1 – שיפוץ והרחבת בניינים קיימים (הוספת מרחבים מוגנים, מעליות ומרפסות תוך חידוש כללי של חזיתות ומערכות המבנה הקיים) ותמ"א 38/2- הריסת המבנה הקיים ובניית חדש במקומו.

לדברי האדריכל מיקלה סימאונה, "בשל שיקולים יזמיים של פוטנציאל זכויות בנייה ועלויות בנייה, רב הפרויקטים בארץ הם שיפוץ והרחבה של בניינים קיימים. זאת ועוד, עם החלטת המועצה הארצית לאפשר הוספה של עד 4.5 קומות מכח התמ"א, יקבל תמ"א 1 (שיפוץ והרחבה) תמריץ חזק יותר. כשמדברים על יישום בפועל של תמ"א 38/1, צריך לקחת בחשבון שמדובר בתהליך קשה ומתיש מבחינת הדיירים".

הדיירים נשארים לגור בבניין בעוד זה עובר טיפול שורש אינטנסיבי. אכן, רבים מאלה שחוו את התהליך מדווחים כי לטווח הארוך מדובר בהליך משתלם המשפר פלאים את איכות החיים, מעלה את רמת הביטחון וגם את ערך הדירות.

בהתייחס לתמורות שחלות בבניין בתהליך השיפוץ. מעבר לתוספות החיצוניות ה"נצמדות" למבנה הישן (מרחבים מוגנים ומרפסות), השיפוץ בד"כ כולל הריסה ובנייה מחדש של פיר המדרגות המרכזי של המבנה במטרה לשלב בו מעלית חדשה. תוך כדי התהליך, שנמשך במרבית המקרים חודשים ארוכים, ההתערבות הפנימית מקשה מאד על התנהלות הדיירים ועל שגרת חייהם וכן מסבכת את הביצוע מבחינת היזם והקבלן.

"כיום ישנן דרכי התמודדות עם סוגיה זו ומציג פתרונות אפשריים "ניתן לצמצם את ההתערבות בפנים המבנה על ידי הוספת פירי מעליות חיצוניים (בצמוד למרפסות)", מסביר סימאונה. "במקום פיר מעלית אחד מרכזי, ועל ידי כך לפשט את תהליך הביצוע, להימנע מהתערבות משמעותית בחיי הדיירים, וכן לספק לדיירים מעלית "חצי אישית" המובילה ישירות לדירה עצמה."

כחלק מהמאמץ האקולוגי, עולה קרנה של הבנייה הירוקה יותר ויותר והיא ללא ספק אחד התכנים החדשים שרשויות נותנות לו דגש כחלק מהליך התמ"א. סימאונה מוסיף ואומר כי "כיום ישנה דרישה כחלק מקבלת היתר הבנייה לספק נספח בנייה ירוקה מלא הכולל דו"ח טרמי, במסגרתו יש צורך בתאום תכנון בכל הנוגע לגודל החלונות בחזית הדרומית של המבנה ("החזית החמה") וחיוב פתרונות הצללה לחלונות בחזית זו. כמו כן ישנה המלצה  לבדיקת קרקע לגזים רעילים תת קרקעיים שעשויים לגרום לפגיעה עתידית בבריאות דיירי דירות הקרקע החדשות שמוסיף היזם לבניין. פגיעה זו עשויה להוביל לתביעות עתידיות כנגד היזם  ועל כן מומלץ מאד לבצע בדיקות אלו בשלב ההיתר. בנוסף, מושם דגש על יצירת מסתורי כביסה שמעודדים את הדיירים לתלות ולא להשתמש במייבשים ובחירת חומר חיפוי בהיר שמונע מהמבנה להתחמם יתר על המידה בעונות החמות".

במסגרת הניסיון לצמצם את פליטת הגזים העירוניים, נוספה בחלק מהערים בארץ חובת הקצאת שטח לאחסון אופניים במסגרת קומת הכניסה של הבניין, ועל ידי כך לנסות ולתמרץ דיירים לרכיבה על אופניים במקום שימוש ברכבים.

רבים מנצלים את העובדה שהבניין מתפקד גם כך כאתר בנייה פעיל, ומבצעים שינויים מבניים בתוך הדירות עצמן. בפרויקטי תמ"א מדובר לרוב בחברות קבלניות קטנות או בינוניות כך שהתהליך מולן גמיש בהרבה. לדברי מעצב הפנים ניצן הורוביץ, "מדובר בכמות קטנה יותר של דירות כך שההתנהלות מול הקבלן נוחה וזורמת. בכל הקשור לבחירת אנשי מקצוע חיצוניים לביצוע העבודות, ביקורים ופיקוחים באתר וכיוב', במרבית המקרים קל ונוח להתנהל מול הקבלן עצמו או מנהל העבודה באתר".

עיצוב הפנים של הדירות הופך לחלק אינטגרלי בפרוייקטי פרימיום, בהם היזם מעניק לכל דייר חבילת שירותים הניתנים ע"י משרד העיצוב שמעורב בפרוייקט. הורוביץ מסביר כי, "בכל מקרה מומלץ לבחון היטב את המפרט שמציע היזם: "מעבר להדמיות המכירתיות, חשוב להבין מהן רמות הגמר, מי הספקים המעורבים בפרוייקט, מה יהיה בפועל גודל המרפסת שמתווספת למבנה הקיים ועוד. מומלץ מאוד להבין היטב את תכנית הבניין ולהתייעץ מבעוד מועד עם איש מקצוע בכדי להבין את התמונה בכללותה".

היבט נוסף שיש לתת עליו דגש הוא היקף הדיירים והדירות שיתווספו בתום התהליך. חשוב שתשתיות המבנה החדש תותאם לכמות הדיירים שגדלה ביחס למבנה הישן, כך למשל חדרי האשפה, חניות ודרכי גישה. במרבית מהפרויקטים, המעורבות של דיירי הבניין  בבחירת חומרי הגמר גבוהה בכפוף לעבודת האדריכל המתכנן. כך גם בכל הקשור לבחירת דלתות הכניסה לדירות, שהן גורם חשוב ומרכזי בשמירה על אחידות.