בין שלל התוכניות הממשלתיות, ההגרלות והמסלולים, ניתן להתבלבל בקלות. המדריך הבא יעשה לכם סדר בעניין ויענה על כל השאלות החשובות – מה זו תוכנית דירה בהנחה, מי זכאי להשתתף בהגרלה ומהם השלבים הכרוכים בתהליך?
עומר רגב
דירה בהנחה היא שם כולל למספר תוכניות שנקבעו על-ידי ממשלות ישראל השונות במשך השנים, כדי להוזיל את עלויות הדיור. עוד בסוף המאה העשרים, פותחה שיטה לפיה מקיימת המדינה מכרז בין יזמים על שטח קרקע לבנייה. הזוכה הוא היזם אשר נותן את ההצעה שבה המחיר הסופי לקונה למ"ר בנוי, הוא הנמוך ביותר. מכרז זה נקרא – 'מחיר למשתכן' אשר בשנותיו הראשונות, סבל מבעיות שונות והתבסס עם כניסתו לתפקיד של משה כחלון כשר האוצר.
תכנית נוספת ומעט שונה היא 'מחיר מטרה' אשר במסגרתה, מקבלים היזמים כנתון מוגמר מה יהיה המחיר למ"ר בנוי, והזוכה הוא זה המציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע. בדומה ל'מחיר למשתכן', גם כאן התהליך לקניית דירה עבר לא מעט תהפוכות עד למתכונתו הנוכחית והמוכרת היום.
בשורות הבאות נדון בתכנית 'דירה בהנחה' בפרט ונסביר מהי בעצם, מי זכאי להשתתף בהגרלות השונות ואיך בעצם התהליך עובד.
איך נקבע מחיר דירה?
תהליך בניית דירה טומן בחובו עלויות רבות אך אם נפשט את העניין, הפרמטרים העיקריים לפיהם נקבע מחירה הסופי (למ"ר) הם עלות הקרקע, עלות תשומות הבנייה, מיסים ורווח קבלני.
החלוקה הפנימית משתנה מאזור לאזור. כך למשל, במרכז הארץ יכולה עלות הקרקע להגיע גם ל-50% ויותר מעלות הדירה הבנויה ואילו בפריפריה באזור שאין בו ביקוש – לרדת גם ל-20% או פחות.
בתוכנית 'מחיר למשתכן', מסבסדת המדינה עבור חלק מהאוכלוסיה את רכיב עלות הקרקע. זאת מאחר ותוכנית הבנייה ואיכותה כמו גם הפערים בתשומות הבנייה אינם גבוהים, וגם רכיב המיסים וההיטלים, אינו משתנה בין יזם ליזם. למעשה, השוני הוא ברווח הקבלני – מי היזם אשר מוכן לפעול באחוזי רווח קטנים יותר תמורת קרקעות זולות יותר. שיטה זו מועדפת על הקבלנים כיוון שהם מוזילים קרקעות בהן הביקוש גבוה והסבסוד הופך למשמעותי יותר, שכן מחיר הדירה הסופי אינו קבוע.
מנגד, בתוכנית 'מחיר מטרה', המחיר הסופי ללקוח, מדד תשומות הבנייה והמיסוי קבועים ובמקרה זה, המשחק מתנהל על הרווח הקבלני מול עלות הקרקע. הוא נע בין היכולת למכור את הדירה לבין הורדת הרווח על חשבון הקרקע. בתכנית זו האינטרס של היזמים נשחק שכן כדי לזכות במכרז, יהיה עליהם להוריד אחוזי רווח על קרקע יקרה במיוחד, לאור היותו של המחיר למ"ר בנוי קבוע וידוע מראש. עבור הקונה הפוטנציאלי, הסיכוי לרווח יורד כיוון שההנחה המקסימאלית הניתנת בתוכניות אלו מוגבלת ואינה עולה בחדות באזורי הביקוש.
אז והיום
כיום עדיין ישנם פרויקטים הנבנים במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', אך זו של 'מחיר מטרה' עתידה להחליפה עם הזמן. קהל היעד בשתי התוכניות הוא זהה: זוגות צעירים ומשפחות מחוסרי דיור הזקוקים לסיוע ברכישת הדירה הראשונה שלהם.
בתחילת שנות האלפיים, עוד טרם יציאתן לדרך של הגרלות תוכנית 'מחיר למשתכן', הוקמו כ-3500 דירות במסגרת זו וכ-2000 מהן היו בעיר החרדית בית"ר עילית. דירות אלו לא נרכשו על-ידי חסרי דיור צעירים אלא על-ידי עסקנים אשר רכשו אותן בזול ומכרו ביוקר. בתקופה זו הקריטריונים העיקריים לרכישה היו מספר הילדים וותק הנישואים אך בשנת 2015 הם השתנו, ואליהם נוספה הדרישה כי על המבקש להיות גם חסר דיור. כזה שאין ולא הייתה ברשותו דירה או לחלופין, זכויות בנייה למגורים במשך מספר שנים. כצעד נוסף למניעת כניסת משקיעים לתוכניות אלו, נקבע כי קוני הדירה לא יוכלו למכור אותה בטווח של 5 שנים מיום האכלוס, או 7 שנים מיום הזכייה – הקרוב מבין השניים. למעשה, זוכי ההגרלות רוכשים דירה על הנייר שכן במקרים רבים עדיין אין היתרי בנייה ולא ברור מה יהיה מחירה הסופי, או אם אכן תתאים לרוכשים.
בשנת 2018 נוספו לקהל היעד של רוכשי הדירות גם רווקים מעל לגיל 35 והורים גרושים. קריטריונים אלו וכן ההגבלה על מכירת הדירה, נותרו בעינם גם עם כניסתה של התוכנית החדשה – 'מחיר מטרה'.
נכון להיום, באפשרות הזוכים לרכוש דירה בהנחה העומדת לכל הפחות על 200,000 ₪ בפרויקטים של מחיר למשתכן או בכזו של עד 20% ממחיר הדירה, בפרויקטים של מחיר מטרה.
ההגרלות הקרובות
שתי השיטות מתנהלות על פי הגרלות ולאחר הוצאת תעודת זכאות, המעידה כי הקונים אכן נמנים בין אוכלוסיית היעד המועדפת. כיום בממוצע יש סיכוי של כ-10% לזכות בהגרלה, היורד לכ-5% באזור המרכז ומגיע אף ל-2%-4% באזורים מבוקשים יותר . ישנם מצבים בהם הזוכה אינו מעוניין בדירה כמו למשל, לאחר בחינה מדוקדקת של הפרויקט המראה כי הדירה אינה מתאימה לצרכיו. במקרה זה, יוכל לוותר על הזכיה או להתחיל בתהליך המימוש: לקיחת משכנתא וחתימה על חוזה מול היזם.
זאת ועוד, לשיטת ההגרלות ישנו אפקט פסיכולוגי התורם להצלחת הפרויקטים הללו שכן למרות שהביקוש עודנו גבוה בהרבה מההיצע, עצם ההשתתפות בהגרלה מהווה מעין הגשמת חלום, גם אם אין זכייה בפועל.
בתוכנית מחיר מטרה הוגבלו הקרקעות המשווקות על-ידי המדינה באזורים עם ביקוש נמוך יחסית. כיום עדיין מתקיימות הגרלות לשתי התוכניות במקביל כאשר אלו הבאות יתקיימו ככל הנראה באילת, אשדוד, אשקלון, דימונה, חיפה, ערד, צפת, ראש העין, רמת גן ושדרות. רשימה זו אינה סופית ועשויה להשתנות בהמשך. תוצאות ההגרלות אשר יתקיימו ביוני, יפורסמו עד חודש יולי.
תמונה FREEPIK
