תחום הנדל"ן הוא אחד מהנושאים המרכזיים באחריות של הממשלה לצד ביטחון, כלכלה, רווחה, בריאות ועוד.
מאמר מאת: ניר שמול מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית
ההשפעה של רובד הנדל"ן היא דרמטית על כל תחומי חיינו, זאת לאור העובדה שבית הוא מוצר בסיסי לכל אדם לצד מזון ובריאות. בין שאתה מחוסר דיור, בין שאתה שוכר דירה, משקיע, או בעלים של דירה בישראל הנושא הוא בנפשנו.
עם ניסיון של למעלה מ 20 שנה בנדל"ן בישראל, אני מציע לממשלה החדשה לשקול ולאמץ כמה פעולות מיידיות בתחום הנדל"ן כדי ליצור הבדל בין מה שקרה בישראל בשנים האחרונות לבין מה שיקרה בה מעתה ואילך.
במיוחד בתקופת הקורונה כולנו הרגשנו עד כמה ביתו הוא מבצרו של האדם והסגרים הוכיחו לכולנו עד כמה הבית הוא מרכז החיים של האדם: גרים בו, חיים בו, עובדים ממנו וכל מה שקונים בשנת 2021 מגיע באמצעות שליח עד הבית.
להלן הצעה לשינויים מהותיים שיש לבצע לטובת כלל האזרחים בישראל:
- הגדרת יעד להורדת מחירים לעשור הקרוב: יש לחתור להצבת יעד ריאלי להורדת מחירי הדירות בעשור הקרוב.
- הפרטת ועדות התכנון והבנייה בישראל ויצירת תחרות: בדומה לבית הכלא הפרטי הראשון שהוקם בישראל והפרטת הנמלים, יש להפריט את ועדות התכנון ולייצר תחרות בין הוועדות השונות באזורים הגיאוגרפיים השונים כדי להגדיל את התפוקות ולהרחיב את ההיצע.
- דיור ציבורי כתנאי לקבלת היתרי בנייה: בדומה למה שקורה בלונדון, בערים ובמדינות נוספות בעולם, לא יהיה אפשר לקבל היתר בנייה גם לפרויקט היוקרתי ביותר בישראל, אם לא תתאפשר במקביל בנייה של עד 20% עבור אפשרות של דיור ציבורי לזכאי הדיור העירוני והציבורי בתוך המתחם. המטרה היא ליצור אינטגרציה אמיתית בין סוגי האוכלוסיות השונות בישראל ולתת פתרון אמיתי גם ליזם המבקש לבנות יותר דירות במסגרת של שטח נתון וגם לפתור בעיה חברתית, שהיא רמת החשיבות של דירות עבור דיירי הדיור הציבורי.
- המשך הורדת המס על המשקיעים: המשקיעים אינם "אויביי העם" להפך, מדובר באזרחים שבזכותם יש דירות להשכרה בשוק. הגדלת המס על המשקיעים, בשנים עברו, הובילה לכך שהם רכשו פחות דירות בישראל וכפועל יוצא מזה הדבר הוביל להעלאת מחירי דמי השכירות. התוצאה הייתה הוצאה מאסיבית של מיליארדי שקלים של משקיעים ישראלים לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל, כאשר מדינת ישראל אינה מקבלת ולו שקל בודד מהעסקאות הללו, כיוון שהכסף הושקע במדינות אחרות בעולם במקום שיישאר בישראל.
רוכשי הדירות להשקעה בישראל הם הורים אחראיים שרוצים לדאוג לעתיד ילידיהם ולהשאירם בארץ, אנשים שעבדו וחסכו כל חייהם, קיבלו ירושות מהוריהם ורוצים לחיות בכבוד אחרי שסיימו לעבוד בגיל הפרישה, אבל עדיין יוכלו לקבל הכנסה פאסיבית משכר הדירה לאחר השכרת הנכס. המטרה שלהם היא לא לשלם דמי ניהול כל כך גבוהים לקרנות הפנסיה ולביטוחי המנהלים ועם זאת להיות חשופים למשברים בשוק ההון. ההבדל הוא שדירה היא נכס מוחשי עם ארבעה קירות ולכן הנטייה של רבים היא לפעול בדרך זו ולרכוש דירה כהשקעה.
- פיתוח רכבות מהירות ואזורי תעסוקה: ללא פיתוח מערכת של רכבות מהירות בדומה למה שקורה ביפן עם רכבות במהירות של למעלה מ 200 קמ"ש, לא יהיה אפשר להביא אוכלוסייה חזקה שתרצה להתגורר באזורים פריפריאליים הרחוקים מהמרכז, מקומות שבהם אין תעסוקה או שהשכר שמוצע שם לא מאפשר לגור בו אלא באזור המרכז.
- תוכנית" מחיר למתמגן" בפריפריה: רעידת האדמה הבאה בישראל היא מעבר לפינה. אין התחדשות עירונית בפריפריה, התוכנית קיימת רק באזור המרכז (בין שהיא מכונה פינוי בינוי או תמ"א 38). ללא תמיכה ממשלתית רחבה בהגנת המבנים, לא רק באזור השבר הסורי האפריקאי וחידושם, אנו צפויים לאסון רוחבי בקנה מידה שלא הכרנו. בעקבות האסון תמונה לבטח ועדת חקירה ממלכתית, אך זה יהיה כבר מאוחר מדי.
- מענקים לעיריות שיעודדו התחדשות עירונית: תוספת של יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אינה רק הוספת יחידות דיור. תוספת כזו דורשת בסביבת המגורים גם הקמה של מבני ציבור, בתי ספר, גני ילדים, חניות, מסחר, תשתיות וכו'. הארנונה שהדייר החדש משלם לא באמת מכסה את כל העלויות של הרשות המקומית בכל התוספות הללו. כדי לעודד התחדשות עירונית יש להגיע להסכמות עם העיריות לגבי תוספת תקציבים לטובת קליטת אוכלוסייה חדשה ותוספת בנייה של יחידות דיור שתביא לירידה במחירי הנדל"ן בישראל.
- We live we work we shop: העולם משתנה בקצב מהיר, פתרונות חדשים בנדל"ן צצים בכל העולם המתקדם, הטכנולוגיה היא חדשנית, אפשר לבנות מהר יותר, שונה ובאופן מתוחכם. צצים פתרונות חברתיים של דיור משותף, בניינים שהם בתי ספר, מרכז קניות, משרדים הולכים וכובשים את העולם.
ישראל כמעצמה טכנולוגית אמורה להוביל את התחום הזה. צריך לחשוב קדימה, לראות את צרכי האוכלוסייה ולמצוא פתרונות כמו דיור בשכונות לבנייה מהירה (ארזים), דירה עם חלל משותף, דירה שמשמשת גם כמשרד, ליסינג על דירות ומה לא. יש המון פתרונות צריך רק להבין לאן העולם הולך ומה רוצה הדור הצעיר.
- ידיים עובדות: פתרון אמתי למצוקה בחוסר ידיים עובדות (אגב בכל מדינה מערבית מתקדמת סובלים מאותה בעיה) לא יהיה פתרון להורדת מחירי הנדל"ן.
- מענקי מיקום: מענקי המיקום יביאו אוכלוסייה איתנה ומעוררת השראה לחדש את המקום "המזדקן" והחלש ולהחיות אותו מחדש. מיטב בני הנוער שלנו חיים במקומות האלו ויש לחזק אותם בטרם הגעתם לגיל הבגרות ולהיותם דור שני ושלישי לעוני.
- הנדל"ן הוא הקטר של המשק – לצד התיירות, הנדל"ן הוא הקטר המרכזי של המשק, זהו ענף מחולל כיוון שכל אדם אשר רוכש דירה קונה לצורך כך כסף מהבנק, משלם מס למדינה, ריהוט, מוצרי חשמל פריטים רבים נוספים. יש הטוענים כי כמות המועסקים הקשורים בתחום נדל"ן היא למעלה מ-500 אלף אנשים הקשורים לתחומים שאותם ציינתי ותחומים משיקים.
- דיור להשכרה: לא כולם חייבים לקנות דירה. יש אנשים שאין להם את ההון ההתחלתי הדרוש לרכישה, לא יכולים לקבל משכנתא או חוששים מקנייה של דירה עם ההתחייבויות הנלוות לרכישה. מושג של דיור לטווח ארוך המקובל בעולם יכול לאפשר לאותם אנשים לשכור דירה לתקופה ארוכה, כמו לדוגמה לעשר שנים בתשלום של שכר דירה קבוע וכך לאפשר לילדיהם ללמוד במוסדות חינוך בקרבת הבית, ללא חשש שיאלצו לעזוב את הדירה כל מספר שנים כי בעל הדירה יחליט להעלות את שכר הדירה/למכור את הנכס וכו'.
תמונה ראשית: ניר שמול – מנכל חברת שניר. צילום טל שחר
