בנקים ונדל״ן: הבנקים בישראל מצמצמים סניפים ושוק הנדל"ן משתנה… מה הקשר? במאמר הבא

11 0

מאת: ניר שמול  –   מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית 

מאז 2012 הבנקים בישראל סגרו למעלה מ 180 סניפים ומאז הקורונה קצב סגירת הסניפים הולך וגדל ולכן תחום הנדל"ן המסחרי בישראל עובר מהפכה של ממש .

ההשלכות של מגפת הקורונה – משבר הקורונה הביא לאורך תקופה ארוכה לסגירה של סניפי בנק רבים לאורך שלושת הגלים הראשונים ותקופות הסגר הארוכות. סניפי הבנקים בדומה לתחום המסחר במלואו היו סגורים למשך תקופה ארוכה למעט סניפים נקודתיים וכל התהליך של הדיגיטציה קיבל דחיפה משמעותית לאור המגפה. תהליך זה הצטרף לתהליך ארוך שנים שהחל בעשור הקודם אשר כלל מעבר של שירותי בנקאות רבים לתחום הדיגיטלי ולצמצום משמעותי של כמות של סניפי הבנק בישראל. מעבר להיבט הצרכני על משמעותיו הרבות ישנו היבט נוסף שכמעט לא דובר עד כה והוא ההיבט הנדל"ני. 

הימצאותם של הבנקים במרכזים המסחריים – הירידה של קרוב ל 20 אחוז בכמות הסניפים בעשור האחרון ובמיוחד מאז מגפת הקורונה מובילה לשינויים משמעותיים בתחום הריטייל כאמור. חשוב להבין כי עד לא מכבר הבנקים היו בין שוכרי העוגן המשמעותיים ביותר במרכזים מסחריים וברחובות בדגש על מרכזים מסחריים שכונתיים וכן במיקומי פריים לוקיישן ברחובות המרכזיים בערים. סניף של בנק ממוצע משתרע על 500-150 מ"ר תלוי באזור ובסוג הסניף ( עסקי / משכנתאות / מרכז עסקים וכו' ).

שכר הדירה שהבנקים שילמו בממוצע עמד על 400-120 ₪ למ"ר תלוי במיקום ובאזור הגיאוגרפי של הסניף הספציפי. החוזה עם הבנק נחתם לרוב ל 24 שנה ותשעה חודשים ( מעבר לתקופה זו מדובר בחכירה), עם כמה תקופות של אופציה לבנק לרוב בין 5-3 שנים עם אפשרות ליציאה במהלך החוזה וכמובן התייקרות של עלות שכר הדירה מדי חידוש של כל אחת מהאופציות.

הבנקים כעוגן כלכלי למתחמי המסחר – לאור התנהלות זו סניפי הבנקים הפכו לעוגן כלכלי לכל בעל נכס ולכל מרכז מסחרי משמעותי. אף שוכר אחר בישראל לא נהנה מיציבות פיננסית כמו בנק ולכן הערכות השווי לנכסים כאלו היו גבוהות במיוחד ובעלי נכסים היוונו את מחירי הנכסים לפי תשואה גבוהה מאוד, יחסית לכל נכס אחר שאותו הם משכירים. אף חנות אחרת פרטית או אחרת לרבות רשת אופנה אינה יכולה להתחרות ביציבות של שוכר כמו בנק למעט קופות חולים וחלק מסניפי הפארם ( בעיקר סופר פארם שנהנית מיציבות פיננסית גבוהה מול המתחרים). 

לעיתים גם כניסה של בנק למרכז מסחרי או לרחוב, הובילה לכניסה של בנקים מתחרים כדי לשמור על נתח השוק בעיקר בשכונות חדשות שבהם לרוב יש אחוזי מעבר גבוהים לאור השינויים בהרכב הדמוגרפי של האוכלוסייה.

ההשלכות של צמצום סניפי הבנקים בישראל – צמצום כמות הסניפים של הבנקים הגדולים בישראל, כאשר הם החליטו לא לחדש תקופות האופציה במרכזים מסחריים וברחובות רבים במרכזי הערים, זה דבר שקורה כבר לאורכו של העשור האחרון עם האצה משמעותית בתקופת הקורונה ואחריה.קצב סגירת הסניפים הולך וגובר ולכן רחובות ישראל ומרכזי המסחר משתנים.

יציאה של בנק מובילה לא רק לירידה בשווי הנכס אלא גם לכמות גבוהה של שטחים רחבי ידיים אשר מתפנים בעיקר בקומות השניות במרכזים מסחריים ( לעיתים תכנון של קומה שנייה במרכז מסחרי היה מותנה בכניסה של סניף בנק או קופת חולים).

מעבר לשטח שמתפנה יש שינוי גם בסוג השוכר שייכנס במקום הבנק, יציבות השוכר וגם רמת שכר הדירה נפגעים בצורה משמעותית. אם ניקח כדוגמה סניף של קופת חולים, חדרי כושר ומשרדים שמטבע הדברים אינם ממוקמים בקומות הקרקע של מרכזים מסחריים, הם משלמים בין 100-50 ₪ למטר ומדובר באובדן משמעותי של שכר דירה ובשווי הנכס.

התייעלות של הבנקים – מובן שצעדי ההתייעלות של הבנקים והגדלת הרווח בשל החיסכון בשכר הדירה, ארנונה, הוצאות כוח אדם ועוד באים על חשבון בעלי הנכסים, המרכזים המסחריים והקניונים. ככל שצעדי ההתייעלות גדולים יותר, כך מפסידים יותר בעלי הנכסים שמתקשים כיום למצוא פתרון חלופי למצב של סגירת הסניפים של הבנקים. 

מרבית הניסיונות כרגע מתמקדים בחלוקת השטחים לחנויות קטנות כדי לנסות לפצות על ההפסד בשכר הדירה שמגיע בהיוון כלכלי של נכס לפער של מיליוני שקלים, לאור העובדה שהסניף נסגר ואין כיום שוכר אחר בישראל אשר מסוגל כלכלית לשלם לאורך זמן שכר דירה גבוה וליהנות מיציבות כלכלית ללא תחרות.

השפעות תהומיות על שוק המסחר – לסיכום לסגירת סניפי הבנקים בישראל ולצמצום הסניפים ישנה השפעה דרמטית על שוק הריטייל בישראל שיצטרך גם בנקודה זו להמציא את עצמו מחדש מול ההתחזקות של הרכישות באופציה המקוונת והמהפכה הדיגיטלית שמשפיעה על הענף.

עם כניסת שירותי התשלום אפל פיי, גוגל וכו' ייעלמו גם מכשירי הבנקט כאשר לא יהיה צורך במשיכת מזומנים והטלפון הנייד משמש ארנק האישי שלנו ומאפשר תשלום בלחיצת כפתור. 

צילום: טל שחר/תומר פדר

תמונה ראשית: PIXABAY

Related Post

מכת הכינים בגנים ובבתי הספר

Posted by - 13 ביוני 2018 0
סקר שנערך בקרב הורים חושף: גן הילדים ובית הספר מהווים את המקום הבולט ביותר בו ילדים נדבקים מכינים. 86% מהילדים…

היפה בישראל

Posted by - 27 בדצמבר 2022 0
5 כוכבי יופי הוענקו לעיריית נתניה במסגרת תחרות "קריה יפה ומקיימת בישראל יפה" במסגרת התחרות סיירו השופטים ברחבי העיר ובחנו…
כלי נגישות