מקומונים בשרון מקומונים בנתניה מקומונים בחדרה מקומונים בקרית השרון פולג ימים השבת בנתניה

היערכות שיא: מגמות ברוח תקופת הבחירות

שם הכתב: ברק גולן nadlan

פחות משבוע לפני הבחירות הארציות ושוק הנדל"ן כוסס ציפורניים; עו"ד גילעד ושדי, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, קובע: רק הלימה בין כלל השחקנים בשוק הנדל"ן תוביל את "הספינה" למקום יציב ונכון יותר.

לא בכדי נבחר עו"ד גילעד ושדי לאחד מ- 70 המשפיעים בתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2018. כמומחה בתחום הנדל"ן ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אין יותר ממנו ער למצב הנדל"ן בכלל ולגידול החד בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – בכלל זה בעיר נתניה. גם הוא, כמו רבים וטובים בענף הנדל"ן, יעקבו אחר תוצאות הבחירות הארציות שתוצאותיהן תשפענה על המדיניות הארצית באחד התחומים המרכזיים במשק.

התחושה היא, שחלה התעוררות משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית, גם בנתניה. עד כמה תחושה זו הינה מציאותית?

"פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית קורמים עור וגידים בשנים האחרונות ברחבי ישראל. ערים נוספות מצפון ומדרום בהם לא היו פרויקטים של התחדשות עירונית בשל שיקולי כדאיות כלכלית, הצטרפו גם הם למגמה החיובית. בכללם, שכונות במגדל העמק, בקריית גת, ביבנה, בקריותב בצפון. במיקומים שונים נוספים, בהן גם העיר נתניה, החלו היזמים ובעלי הדירות להניע תכנון בשכונות לשם הקמת פרויקט במסלול של פינוי בינוי".

 אחד הדגלים של הממשלה היוצאת היה ניסיון להפחתה במחירי הנדל"ן, מנגד חל גידול במחירי השכירות באזורים מסוימים. למה?

"שר האוצר כחלון ושר הבינוי גלנט פעלו ללא לאות להפחתה במחירי הנדל"ן ללא תמיכה ממשלתית רחבה, ונתקלו בחסמים מרובים בכל הקשור לחקיקה, לפרוצדורליות של המהלכים ואף לתמיכה מבית בקרב חבריהם המחוקקים. מלחמתם התנהלה בעיקר מול כוחות השוק תוך כפייה של מהלכים אגרסיביים בעלי עלויות אסטרונומיות למשק המדינה כולו. המלחמה במשקיעי הנדל"ן שהנם גם משכירי הדירות, הקטינה את היצע הדירות לשכירות ופגעה באוכלוסייה חלשה אף יותר מרוכשי הדירות הצעירים. על כן, נראה שמחירי השכירות עלו בהתאם לירידה בכמות הדירות לשכירות. לאור הפחדות הרגולטור למיסוי הכנסות משכירות ונקיטת צעדים כנגד משקיעים החליטו רבים מהם להפוך את דירותיהם שעד עתה הושכרו בשכירות ארוכת טווח, לדירות המותאמות לשכירות לטווח קצר בסגנון Airbnb. באזורים מסוימים בהם ישנה תנועה ערה של תיירים, הצטמצמה עוד יותר כמות הדירות המוצעות לשכירות לטווח ארוך כתוצאה ממהלך זה, דבר שהוביל לעלייה תלולה במחירי השכירות".

האם לגישתך ניתן להגדיר את המצב הקיים בארץ כסוג של קיפאון בשוק הנדל"ן הכללי?

"צריך לדייק. הקיפאון בשוק הנדל"ן הכללי בשנתיים האחרונות ומיעוט בכמות העסקאות, מעיד על ישיבתם של הרוכשים "על הגדר". הצעירים שביניהם העתידים להיות רוכשי דירה ראשונה, מוקסמים מהבטחותיהם של השרים וממתינים לירידה משמעותית במחירי הדיור. המשקיעים האטו צעדיהם משום מס הרכישה הגבוה והאיומים לגבי מיסוי דירה שלישית, ומשפרי הדיור לא רוצים למכור בירידת מחירים – למרות שמחיר דירתם הבאה עתיד גם לרדת, אך במצב חוסר הוודאות של ירידות ועליות עדיף לקפוא במקום".

האם הקיפאון בשוק הנדל"ן הכללי בהיבט של ציבור רב היושב על הגדר וממתין, משפיע גם על קצב הבנייה ומעבר לבחירות הארציות, כיצד הבחירות המקומיות האטו הקצב?

"בשנה האחרונה נוספו מגמות של האטה בבנייה, אך למרות התרחשותן הן אינן מקבלות את הבמה הראויה בתקשורת שעסקה בציטוטים ובחילופי הדברים של שרי הממשלה הנוגעים בדבר, ופחות עוסקים במהות. רבים אינם יודעים, כי בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות ישנה הקפאה של חודשים ארוכים בהליכי אישור של פרויקטים על-ידי ועדות התכנון. טרם הבחירות ועדות התכנון אינן רוצות לקבוע מדיניות שתשפיע על הקדנציה הבאה אחריהן. בשל כך פעולות הועדות האמונות על אישור פרויקטים מסיימות את עבודתם כחודשיים לפני הבחירות. לאחר הבחירות עד להקמת קואליציה יציבה ובחירת חברי ועדת התכנון והבנייה וישיבתם הראשונה בתפקיד, לוקחים עוד מספר חודשים. לכן, בפועל, התכנון במדינת ישראל הוקפא השנה באופן משמעותי. בזמן שהביקוש עלה, התכנון קפא על שמריו ולא ייצר תכנון חדש. בנוסף, הבחירות הכלליות לכנסת מייצרות חוסר ודאות נוסף והקפאה של רגולציה לפני הבחירות ולאחריה עד להקמת קואליציה וחלוקה לוועדות הכנסת. העשייה והמדיניות של הממשלה והשרים החדשים איננה ידועה ומובילה להתחזקות מגמת  "הישיבה על הגדר " של רוכשי הדירות".

עם זאת, בשנת 2018 ציינו במינהל התכנון כי אושרו 151 אלף יחידות דיור. כיצד אתה מנתח זאת?

"מנהל התכנון התהדר באישור 151,000 יחידות דיור בשנת 2018. היחידות אושרו בהקצאות ובוועדות המחוזיות ולא נבחנו במבחן הוצאות ההיתרים. הבנייה בפועל ומסירת הדירות היא זו אשר מקטינה את הביקוש הרב לדירות. את הקטנת הביקוש בעקבות אישור היחידות דיור האמורות, נוכל לחוש בעוד שלוש שנים במקרה הטוב. בינתיים, עולה הביקוש ונדמה כי המדינה מצד אחד מעודדת תכנון והקצאת קרקעות, אך מן הצד השני במעגל המוניציפלי ישנה מגמה של צמצום זכויות בנייה בייחוד בתחום ההתחדשות העירונית והצרת צעדיהם של בעלי הדירות והיזמים – עד כי במקומות רבים כבר אין כדאיות כלכלית כפי שהיה לפני צמצום הזכויות ויכולתם של היזמים להגיע לרווחיות קטנה משמעותית. כמו כן, נראית מגמה מדאיגה של חברות יזמיות אשר נסגרות חדשות לבקרים ואינן מצליחות להקים פרויקטים עליהם חתמו עם בעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית, והן מחפשות למכור את הפרויקטים לחברות יציבות יותר בעלי יכולת כלכלית. חוסר היציבות של היזמים נובע במקרים רבים מאורך התהליכים ויכולת העמידה לאורך זמן עד ליום בו ניתן להתחיל למכור דירות לקראת קבלת היתר בנייה. במקרים רבים נדרשים היזמים לבצע שינויים מהותיים בחוזים עם בעלי הדירות משום שינויי מדיניות תוך כדי ההתנהלות החוזית מול הדיירים וגיבוש התכנון. צמצום הזכויות המתמיד מקשה על קידום הפרויקט ומתיש את בעלי הדירות אשר מתקשים להיפרד מהבטחות היזם להרחבות בשל שינויי המדיניות העירונית. הלימה בין כלל השחקנים בשוק הנדל"ן נדרשת על מנת לבצע שינויים גדולים ומרחיקי לכת בשוק הנדל"ן הישראלי. כל עוד יצעדו השחקנים בכיוונים שונים, יתקשו הם להשיט את "האונייה" לחוף מבטחים".

כיתוב: עו"ד גילעד ושדי. צילום יח"צ

העלו תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים


Warning: Parameter 1 to W3_Plugin_TotalCache::ob_callback() expected to be a reference, value given in /home/awapp/public_html/wp-includes/functions.php on line 3408